在2021年以后，中国的房地产市场经历了一场前所未有的重组。曾被誉为“宇宙房企”的恒大，从债务危机到进入司法程序，短短数年间发生了翻天覆地的变化。与之形成鲜明对比的是，同样规模的碧桂园，在债务压力之下，最终的走向却截然不同。当恒大的危机全面显现时，大家开始重新审视杨国强在2018年所做的战略决策。那时，中国房地产市场依旧繁荣，土地价格屡创新高，同行竞相追逐规模排名，而碧桂园却选择在此时按下了刹车，开始减缓扩张的步伐。
伴随着市场的逐步崩塌，许多“鬼城”以及无人居住的住宅楼和许多在建却无法完工的楼盘，成为了这一危机的形象化表现。这些现象严重打击了购房者的信心，令他们对开发商的交付能力产生怀疑。购房者的信任危机使得市场需求急剧下降，最终导致房价随之下调。房地产行业面临的一个主要问题就是其扩张速度过快。2021年2月，包括写字楼和购物中心的商业地产销售总值环比大幅增长133%，但到了2023年7月至8月，销售额却暴跌至负1.5%。销售的下滑速度愈发加快，碧桂园也陷入了对违约的担忧中。
恒大的债务违约及其后申请破产对整个经济和股市造成了连锁反应。在经历了艰苦时期后，自2020年1月以来，恒生的中国内地地产指数大幅下滑，直观地反映了房地产行业面临的困局。回顾2016年至2018年，这段时间是行业高速增长的黄金时期，销售额、土地储备以及城市布局成为评判企业实力的重要标准。恒大采取高周转的模式迅速扩展其市场版图，同时还在不断拓展汽车、健康和文旅等多元化业务。
然而，房地产行业的特殊性在于：在快速扩张的阶段，企业需要大量的资金支持，而这些资金的成本最终会通过未来的收益偿还。当市场上涨时，问题往往会被掩盖，但一旦销售下滑、融资受限，企业早前积累的压力就会一并暴露。开发商纷纷转向国际债务市场，寄望于地方政府的新项目来实现增长。他们曾预见到数十年的发展潜力，计划从地方政府手中购买土地，并将其开发后出售给公众，从而获得大量融资。
但是，随着企业不断壮大，逐渐迷失在无束缚的扩张中，一些审计师开始与大型房地产企业割席断交，使得潜在风险越来越引人关注。政府随即介入，实际上开始限制开发商的融资渠道，收紧家庭贷款，以期控制房价，旨在戳破十余年来形成的房地产泡沫。恒大在2021年底成为了违约的知名开发商之一，未能按时偿付到期的离岸债务，而碧桂园也开始显露出偿债能力不足的迹象。2023年10月18日，该公司未能按时支付1500万美元的款项，并表示可能面临无法履行110亿美元离岸债务的风险。
与许多房企不同，碧桂园早在2018年即开始调整其发展战略。当时，碧桂园刚达到其行业巅峰，2017年销售额突破1万亿元，成为中国最大的房地产销售公司之一。依常理，企业应该继续拓展市场份额，但杨国强选择了“提质控速”，将重心从追求规模转向提高质量，注重现金流、安全性与经营效率。这个停驻的决定，意味着可能错失短期收益，但他明白，房地产行业不可能永远保持高速增长。
企业绝不能仅寄希望于市场的持续上涨，一旦周期变动，潜在风险将被迅速放大。政府为控制过热的房地产市场，实施了限制开发商融资的策略。这种限制使得许多开发商猝不及防，他们突然发现资金不足，无法完成在建项目。根据标准普尔全球评级，2022年共发生26起开发商的危机事件，虽然在2023年后有所缓和，因为部分企业延长了清偿期限至2024年底。正是在此背景下，中央政府启动了对房地产开发商“三道红线”政策，并对企业的债务、现金、资产及股权的比例设定了上限。这一政策的严格程度，使得违约率在2021年翻倍至4.4%，在2022年再次翻倍至8.2%。此后，央行及政府通过降低首套和二套房购房者的首付款比例以及刺激贷款利率，积极推动房屋销售。民营和国有开发商在融资方式上存在显著差异，民营开发商往往借助国际市场融资，向全球投资者发行债券，而国企则更多依赖国内融资。
这一现象在2021与2022年展现得淋漓尽致，民营开发商的违约金额达到354亿美元，而国有企业则仅为1.9亿美元，房地产行业的离岸违约金额一度攀升至近10年以来的最高水平，绝对数额从2015年的40亿美元增至2022年的540亿美元。
